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舊金山2019年樓市緩步升溫

2019舊金山灣區第一季樓市觀察

進入4月,通常係賣家開始大量上市嘅噴發期,其實自2月份就開始增加上市量,4月之後會更加明顯。呢幾日Realtor.com就表示4月嘅第一個星期係2019年上市嘅最好時機。通過3月31日至4月6日嘅一週時間點,賣方可以得到比較多嘅買方關注,同埋呢個時候上市樓盤數量相對5、6月少,可以減少競爭,取得快速銷售同強勁嘅價錢。對於決心購樓嘅買家,我哋都建議4月要早啲購樓,如果唔係5、6月將出現比較激烈嘅競價情況。

喺3月初嘅2月舊金山灣區樓價銷售一覽中,筆者預示今年可能有不小嘅漲幅,原因來自2018年尾嘅跌幅較深,加上股票上漲、美聯儲可能降息帶來嘅固定利率降低;同埋喺今年第一次申報嘅新稅法中,對投資地產更加友善;硅谷嘅科技產業勢頭不減,譬如手機嗌車公司Lyft,甫掛牌上市就有好成績,又創造多位百萬富翁。喺呢啲態勢中,可以見到都係樓市嘅利多消息。

舊金山灣區樓市:樓市利多 買氣卻不如往年

樓市利多儘管係好事,但舊金山灣區嘅樓價實在好驚人,樓市連漲多年之下仲可以漲幾耐、價錢幾時會泡沫化?宜家冇人講得啱。但係自2018年第三季之後,我哋見到買家嘅出價非常保守,同埋持觀望態度,導致樓市量價下跌,基本回到2017年尾嘅價錢,同埋持續到今年一、二月,宜家先有小小回溫跡象,回溫速度比往年遲緩。

亦就係話,宜家買家對價錢會特別敏感,所以賣家對定價需要非常小心,儘管呢度係鼎鼎大名嘅舊金山、硅谷,但宜家如果定價錯誤,上市天數可能超過兩個月,出現降價求售,甚至賣唔出都係有可能嘅。

專家建議賣家4月快上市

4月第一個星期上市有邊啲優勢,Realtor.com嘅首席經濟學家丹尼爾‧黑爾(Danielle Hale)表示:「鑒於自掛牌到過戶結束所需要嘅時間,如果將單位喺4月掛牌上市,就可以吸引更多希望喺開學前結束買樓交易同完成搬屋嘅買家。」根據價錢統計數據,4月售出嘅樓價亦都會比1月高出6%。

另外,依全美樓市情況,4月嘅買家會急劇增加,但係賣家數量會比6月(高峰)減少,同埋6月開始因旅遊旺季,買家數量將會開始下降,呢個時候買家少、賣家多,遭遇砍價嘅機會就大。

數據分析,4月第一個星期上市單位嘅平均觀看次數會比其它星期增加14%,同埋競爭減少5%,賣樓嘅天數將縮短6天或者減少9%嘅時間。仲有研究分析,喺全美嘅50大地鐵都會區,其中29個喺4月會係上市單位高峰,而「舊金山-奧克蘭-海沃德」同「聖何西-桑尼維爾-聖塔克拉拉」地區最好嘅上市週其實係3月24日。

灣區賣家:整理好地產 售價更靚

儘管可能嘅最好上市時間點已經錯過,不過唔使擔心,呢度係舊金山灣區、科技重鎮,對地產有高剛性需求、投資客眾多、收入水平高、就業強勁等因素,只要賣家將地產打理好,訂出好價錢,基本上唔會有賣唔出去嘅樓。講到打理地產,都提醒賣家喺可以嘅情況,盡量事前將單位內外觀整理完善,甚至使一啲錢裝修、布置,一般來講可以獲取裝修成本嘅3至5倍報酬。呢個有賴於搵到一位合作愉快、可以信任嘅地產經理人。

但依筆者對今年樓市回溫放緩嘅觀察,灣區買氣嘅強勢增長會往後推遲,或者比較緩和,約喺4月中旬過後,可能出現明顯嘅交易量成長。所以準備上市嘅賣家喺4、5月上市都仲係好好嘅時機。

灣區買家:早啲下手 如果唔係就多睇樓房先出手

喺買家方面,既然4月開始上市單位會增多,不妨睇多啲,多了解想買嘅城市或者區域嘅微觀市場表現。筆者建議,買家如果可以越早買樓,越可以避開多方競價嘅風險,喺報價同還價中相對有更多討價空間。但對於未下定決心嘅買家,就不如睇多啲,等出現更啱或者更好嘅標的再下手。

雖然灣區總體樓市強勁,但個別城市仍會有相當大嘅差異。例如,帕洛阿圖(Palo Alto)鐵道邊嘅地產會有比較低嘅價錢,部分有水患嘅地區都需要留意;聖荷西位喺Cupertino學區嘅地產比較高價;苗必達(Milpitas)要留心垃圾臭味嘅區域⋯⋯等等眾多嘅地區性狀況都係影響樓市嘅因素。

Cupertino買家開始競價

喺個別城市嘅樓市數據來講,3月數據未出來(結稿當下),就只得2月資料分析先,同埋以幾個指標城市來說明。首先見到庫柏蒂諾(Cupertino),喺MLS嘅資料中顯示2月價錢仲不如1月,平均銷售價、中位數銷售價都分別跌咗約4萬、9萬美元;售價同開價比,1月只得99.14%,二月回溫3%;上市樓、銷售樓數量分別提升26個、18個。

Palo Alto上市單位增加

帕洛阿圖(Palo Alto)嘅回升好似比較明顯,平均銷售價、中位數銷售價都分別漲咗近37萬、3萬美元;售價同開價比,自去年11月跌破100%後,1月來到最低嘅98.57%,2月小幅回溫約1%;上市單位增加59個,但銷售樓數量卻跌咗20個。

Sunnyvale快速增溫中

桑尼維爾(Sunnyvale)平均銷售價上漲約4.8萬,中位數銷售價下跌約6.1萬;售價同開價比,都自12月、1月嘅谷底,回升到二月嘅102.36%(上升3%);上市樓、銷售樓數量都分別提升82個、48個。

Menlo Park量價皆漲

門羅公園(Menlo Park)平均銷售價、中位數銷售價都分別漲咗近12萬、60萬美元;售價同開價比,自1月谷底嘅98.56%,2月終於破百,回溫約2%;上市樓增加46個,銷售樓數量增加22個。

San Mateo買氣保守

聖馬刁(San Mateo)嘅平均銷售價、中位數銷售價分別跌咗7.3萬、1.6萬;但售價同開價比一直維持100%以上嘅水平,2月就回升兩個百分點;上市樓增加67個,銷售樓數量降咗40個。

自上面嘅數據顯示上市樓確實增加,買氣都有回溫,但買家出價都係比較謹慎,導致平均銷售價、中位數銷售價冇明顯嘅增長,不過普遍嘅售價同開價比回升1至3個百分點,可見買方競價已經浮現,相信3月嘅數據將會更激烈,但未必係往年嘅陡升爬坡,預計漲勢將呈現比較線性嘅曲線。


ROOT /  大紀元– 新聞
TEXT /PropertySonar 編輯部


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